현장실무자를 중심으로 한 양도소득세제에 대한 완벽한 설명

[특장점]

• 판단착오의 방지(쟁송 또는 가산세 부담)을 위한 충분한 해설
• 수많은 '경우의 수'에 대한 비교판단 용이성 확보
• 양도소득세제와 관련 조세법 간의 상관관계 비교
• 40여년 실무경험에 입각한 '편집자 주'로 핵심 TIP 제공

[주요내용]

첫째, 소득세법상 특수관계인 또는 특수관계인 아닌 자 간의 저가양도와 고가양도, 고가양수와 저가양수에 따른 부당행위 계산부인과 증여세 과세, 배우자 또는 직계존비속간의 先증여․10년 이내 後양도에 따른 이월과세와 증여세 과세와 관련된 규정을 상세하게 설명하였고,

둘째, 조세특례제한법상의 양도소득세 과세특례․세액감면․소득감면과 관련한 22개 유형별 체크리스트(Check List)를 만들어 적정성이 확보된 검토작업이 될 수 있도록 최대한 쉽게 반복하여 설명하였고,

셋째, 1세대 1주택 비과세 판단기준, 원칙적인 보유․거주기간과 예외규정, 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권 비과세, 장기임대주택과 거주주택에 관한 비과세와 예외규정, 상생임대주택 비과세 특례 규정을 쉽게 이해할 수 있도록 많은 지면을 할애하였다.

넷째, 장기임대주택․미분양주택․신축주택․농어촌주택․인구감소(또는 관심)지역 소재주택․접경지역소재주택․기회발전특구소재주택․자경농지․대토농지․공익사업 토지 등 양도세 감면 또는 과세특례 규정에 대하여 집중적으로 설명하였다.

01편 양도소득세제 과세개괄 

01 납세의무 

02 납세지와 과세기간 

03 소득구분 

04 양도 개념 

05 부동산 등 양도소득세 과세대상 자산 

06 양도·취득시기 

02편 기준시가 

01 토지 기준시가 

02 일반건물 기준시가 

03 국세청장이 고시한 아파트 등 공동주택 기준시가 

04 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 

05 단독(또는 공동)주택에 대한 개별(또는 공동)주택가격 

06 부동산에 관한 권리의 기준시가 

07 주식 등 기준시가 

08 기타자산 기준시가 

03편 양도가액(양도소득 총수입금액) 

01 양도가액(실지거래가) 

02 양도실가 12억원 초과한 고가주택 

03 미등기양도자산 

04 특수한 양도가액 

05 양도·취득가액 및 양도비용의 안분계산 

04편 취득가액(필요경비 등) 

01 취득가액(실지거래가) 

02 취득유형별 환산취득가액 계산과 건물 감정가액·환산취득가액 가산세 적용방법 

03 양도주식 등과 관련한 취득실가 및 기타필요경비 등 

04 기타필요경비 

05편 배우자·직계존비속·가업상속에 대한 이월과세 및 부당행위 계산부인 

01 배우자 또는 직계존비속 이월과세 

02 상속받은 가업상속재산 이월과세 

03 특수관계인 간의 부당행위 계산부인 

06편 양도소득세 양도차익 계산(재개발·재건축·소규모주택정비사업 포함) 

01 일반적인 양도차익 계산 

02 재개발·재건축·소규모주택정비사업 관련 조합원입주권 양도차익 계산 

03 재개발·재건축·소규모주택정비사업 조합원이 취득한 신축완성주택(또는 상가) 양도차익 계산 

04 파생상품·파생결합증권의 양도차익 계산 

07편 양도소득세 장기보유특별공제 

01 장기보유특별공제 적용과 배제대상 자산 

02 장기보유특별공제를 위한 보유기간 기산일과 공제율 및 공제배제 

08편 양도소득금액 합산과 양도소득기본공제 적용기준 

01 양도소득금액 

02 양도소득기본공제 

09편 양도소득세 세율구조와 적용기준 

01 양도자산 유형별 적용할 양도소득세 세율 

02 세율 적용을 위한 보유기간 계산 

03 ‘특정주식 등’에 대한 산출세액 계산특례 

10편 2018. 4. 1. 이후 1세대 2주택 이상 양도주택에 대한 중과세율 적용 

01 1세대 3주택 이상인 경우 양도주택에 대한 중과세율 적용 

02 1세대 3주택(조합원입주권 또는 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권 포함) 이상인 경우 양도주택에 대한 중과세율 적용 

03 1세대 2주택인 경우 양도주택에 대한 중과세율 적용 

04 1세대 2주택(조합원입주권 또는 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권 포함)인 경우 양도주택에 대한 중과세율 적용 

11편 비사업용 토지 및 10%P 중과세율 적용 

01 비사업용 토지에 대한 중과세율 적용 

02 비사업용 토지인 농지의 범위 

03 비사업용 토지인 임야의 범위 

04 비사업용 토지인 목장용지의 범위 

05 「농지·임야·목장용지 外」 토지 중 비사업용 토지의 범위 

06 비사업용 토지인 「일정배율 초과하는 주택 부수토지」의 범위 

07 비사업용 토지인 「별장의 부수토지」 범위 

08 비사업용 토지를 50% 이상 보유한 부동산과다보유법인의 주식 등 

12편 양도소득세 예정·확정신고 및 납부 

01 예정신고·납부 

02 과세표준 확정신고·납부 

03 세액의 분할납부와 환급 

04 감면세액 안분계산 방법 

13편 거주자의 출국에 따른 주식 등에 대한 양도소득세 과세 

01 국외전출자의 주식 등과 기타자산에 대한 국외전출세 납세의무 

14편 양도소득세 수정신고와 경정청구 등 

01 수정신고와 경정 등의 청구 및 기한후신고 

02 양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정, 주식거래내역 조회와 제출의무 및 질문·조사권 

15편 국외자산에 대한 양도소득세 과세 

01 국외소재 자산양도에 대한 양도소득세 

02 거주자가 해외파생상품 또는 해외증권시장에 상장된 주식등 양도에 대한 양도소득세 

16편 비거주자에 대한 양도소득세 원천징수와 부동산양도신고확인서 

01 비거주자에 대한 양도소득세 원천징수(국내소재 자산) 

02 비거주자(재외국민·외국인)에 대한 부동산양도신고확인서 제출의무 

17편 주택·조합원입주권·분양권과 양도소득세 비과세 

01 1세대 1주택 비과세 일반원칙 

02 1세대 1주택 비과세 관련 주택의 부수토지 범위 

03 1세대 1주택 비과세와 다가구주택과 오피스텔 및 리모델링 주택 

04 1세대 1주택 비과세 관련 보유기간 또는 거주기간의 특례규정 

05 선순위상속1주택과 비과세 대상 일반1주택 

06 지정·등록문화유산1주택과 비과세 대상 일반1주택 

07 농어촌(상속·이농·귀농) 1주택과 비과세 대상인 일반1주택 

08 수도권 밖 소재 주택을 취득한 경우 1세대 2주택에 대한 비과세 특례 

09 일시적 1세대 2주택(중복보유 3년) 비과세 특례규정 

10 수도권 밖으로 공공기관 또는 법인이전에 따른 일시적 1세대 2주택 (중복보유 허용기간 5년) 비과세 특례 

11 재개발·재건축한 경우 일시적 2주택 비과세 규정과 관련한 예규 개선 

12 동거봉양 또는 혼인합가에 따른 일시적 2주택 비과세 

13 일시적 1세대 3주택(다른 주택·합가·혼인·상속)에 대한 비과세 특례 

14 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택 비과세 

15 장기임대주택·장기어린이집 外 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 

16 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우 1조합원입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 

17 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우 1주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 

18 1주택과 1분양권을 소유한 경우 양도1주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 

19 상생임대주택에 대한 1세대 1주택(2년 이상 거주기간) 과세특례 

20 비거주자에 대한 1세대 1주택 비과세와 과세특례 

18편 농지의 교환·분합, 파산선고·지적조정에 대한 비과세 

01 농지의 교환·분합 비과세 

02 파산선고와 비과세 

03 지급받은 지적조정금과 비과세 

19편 양도소득세 감면 

01 양도소득세 비과세·감면과 배제 및 종합한도 

02 5호 이상 장기임대주택인 신축주택에 대한 감면 

03 2호 이상 신축임대주택에 대한 감면 

04 장기일반민간임대주택등에 대한 장기보유특별공제율 적용 과세특례 

05 장기임대주택등에 대한 장기보유특별공제율 과세특례 

06 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 100% 감면 

07 서울시 밖의 미분양 국민주택의 장기임대주택에 대한 세율적용 특례 

08 2008. 11. 3.～2010. 12. 31. 취득한 수도권 밖의 지방 미분양주택 양도에 대한 세율과 장기보유특별공제율 적용특례 

09 2009. 2. 12.(비거주자는 3. 16.)～2010. 2. 11. 서울시 밖의 미분양주택·자기건설주택 취득자(비거주자 포함)에 대한 양도소득세 과세특례 

10 2009. 3. 16.～2010. 2. 11. 비거주자가 취득한 주택에 대한 양도소득세 세액감면 특례 

11 2010. 5. 14.～2011. 4. 30. 수도권 밖의 미분양주택 취득자에 대한 분양가격 인하율별 양도소득세 과세특례 

12 2011. 3. 29. 현재 준공후미분양주택 취득자(거주자 또는 비거주자)에 대한 양도소득세 과세특례 

13 2012. 9. 24. 현재 미분양주택 취득자(거주자)에 대한 양도소득세 과세특례 

14 2015년 중 매매계약·계약금완납된 준공후미분양주택 취득 후 5년 이상 임대주택에 대한 양도소득세 과세특례 

15 2024. 1. 10.～2026. 12. 31. 취득한 수도권 밖 준공후미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례 

16 1998. 5. 22.～1999. 12. 31. 기간 중 신축주택의 취득자에 대한 감면 

17 2013. 4. 1.～2013. 12. 31. 기간 중 신축주택·미분양주택·1세대 1주택자의 주택 취득자(계약금 완납분 포함)에 대한 과세특례 

18 2001. 5. 23.(또는 2000. 11. 1.)～2003. 6. 30.(또는 2002. 12. 31.) 기간 중 신축주택의 취득자에 대한 과세특례 

19 인구감소지역·수도권 밖 인구감소관심지역 1주택을 취득한 경우 1주택 또는 1조합원입주권·분양권에 대한 양도소득세 과세특례 

20 연금계좌 납입에 따른 납입액의 10% 양도소득세 과세특례(세액공제) 

21 농어촌주택 또는 고향주택 취득한 경우 일반주택에 대한 양도소득세 과세특례 

22 8년(또는 3년) 이상 재촌·자경농지에 대한 감면 

23 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지에 대한 감면 

24 어업용 토지등에 대한 감면규정(2018. 1. 1. 이후 양도분부터 적용) 

25 자경산지에 대한 감면규정(2018. 1. 1. 이후 양도분부터 적용) 

26 농지대토에 대한 감면규정(2006. 1. 1. 이후 대토 양도분부터 적용) 

27 경영회생 지원을 위한 한국농어촌공사에 농지양도 후 환매한 경우 과세(환급)특례 

28 영농조합법인 또는 농업회사법인에 농지 등의 현물출자에 대한 감면 

29 영어조합법인·어업회사법인에 어업용 토지 등의 현물출자에 대한 양도소득세 감면 

30 공익사업용 토지 등에 대한 감면 

31 공익사업용 토지 등 양도에 따른 대토보상분 양도소득세 과세이연 또는 감면 

32 기회발전특구로 기업이전에 따른 거주자의 사업용 부동산 양도에 대한 과세이연 

33 개발제한구역 지정된 토지 또는 건물의 매수청구·협의매수에 따른 양도소득세 감면 

34 공익사업을 위한 수용 등에 따른 공장이전 시 양도소득세 분할납부특례 

35 2년 이상 영위한 중소기업 공장이전에 대한 양도소득세 분할납부특례 

36 공익사업을 위한 수용 등에 따른 물류시설 이전에 대한 양도소득세 3년 거치 3년 균분 분할납부 특례 

37 중소기업 간의 통합에 대한 이월과세 

38 법인전환에 대한 이월과세 

39 주주 등의 자산양도대금을 법인에 증여할 경우 양도소득세 감면 

40 구조조정대상 부동산 취득자에 대한 양도소득세 감면 

41 아파트형 공장의 양도에 대한 감면규정 

20편 농어촌특별세 

01 양도소득세와 관련한 농어촌특별세 

한연호 세무사

• 국세청 근무

 - 근무경력 : 순천․벌교․서광주․인천․부천․서대문․양천․성북․해남세무서, 국세청 조사국, 서울청 재산세국․세원관리국, 중부청 신고관리과장과 추적과장 등 38년 근무, 부이사관 명예퇴직

 - 업무경력 : 부가, 소비, 법인, 양도, 상속, 증여세 업무

 - 국세공무원교육원 양도소득세 전임교수(7.5년) 역임

 - 경희대학교 대학원과 국민대학교 법무대학원 겸임교수 역임

 - 해남세무서장 역임

• 전 세무법인 하나 부회장 겸 조세연구소 재산제세전문위원 근무
• 연세대학교 공학대학원 건축공학과 졸업(공학석사)
• 연세대학교 대학원 건축공학과 박사과정 수료
• 2026년 3월 현재 : 세무법인 하나 역삼지점 대표세무사, 한국세무사회 연수교수 및 전문상담위원

[주요 저서]

• 양도소득세 정석 편람(개정증보 23판)
• 일선세무서 관리자용 직무교재(직무교육용)
• 양도소득세 종사직원 실무교재(직무교육용)
• 부동산양도신고창구직원 교육교재(직무교육용)
• 상속세 및 증여세 실무편람(직무교육용)
• 양도소득세 자료처리 실무편람(직무교육용)
• 법무사, 공인중개사용 납세 홍보교재(납세홍보용)
• 재산제세 실무교재(직무교육용)

김교선 세무사 

• 국세청 근무

 - 근무경력 : 서초․마포․중부․은평․성동세무서 등 13년 근무

 - 업무경력 : 조사, 납세보호담당관, 부가, 소득, 법인, 양도, 상속, 증여세 업무

• (전) 세무법인 하나 역삼지점
• 2026년 3월 현재 : 김교선세무사사무소 대표세무사